段曦

【行业】房地产企业在不良资产市场中挖到金矿？-海星商品交易中心

房企该如何利用在房地产领域独有的经验和优势，在不良资产市场中挖到金矿呢？
房企投资不良资产的核心在于以经验优势为基础，根据对各城市楼市和行业趋势的预判规避风险，选择最合适的不良资产经营方式。从具体案例来看，可能涉及到三个环节。
1、资产估值：利用对房地产行业的了解压低价格
在选中心仪的不良资产后，房企首先要进行尽职调查，除了土地自身怎样套野鸡，还包括债务、抵押和法律状态等情况，进而综合对价值给出合理评估。
房企有评估抵押物自身价值的优势。包括：抵押物周边土地价格和在售楼盘价格；工程进度和建安成本；预计获得预售证时间和完工时间；当地市场的需求量和供应量；项目具体规划情况和能否改变等。
房企应当重点对债务情况进行梳理水箱藏尸。线上方面，房企可在工商信用网、法院被执行人查询网等查询；线下方面，房企则能前往工商局，房管局，土地局泸县五中，税务局，法院等机构进行核实。尤其值得注意的是白慧明，部分小型房企借款人会通过民间借贷等对项目进行反复抵押。
在核算了成本和预计收益，再计入合理利润后，房企可给出初步估值，甚至压低原有的转让价格。
2、债权谈判：以资产现状为基础寻找利益平衡点
房企以往进行房地产开发的经验中，融资是不可或缺的环节喋血边城。房企自身经常会和银行、信托、基金公司等金融机构打交道，积累了相应的人脉和信誉度。
房地产开发产生的不良资产，主要谈判点是还款时间和还款金额。房企进行债权谈判的关键，是利用自身在行业的信誉，根据项目能产生现金流的时间，调整和延迟还款期限，同时可给出相应担保。如果抵押物价值不及债务总额，甚至不够支付本金，房企应当以专业机构的行业数据和评估等进行支撑，向债权人阐述现实情况，争取降低债务金额，或说服借款人进行债权和资产置换李易祥老婆。在与地方AMC合作时，适时还可要求地方政府介入，房企的品牌影响力可成为谈判的重要筹码。
3、资产增值：自行开发提升或用金融手段经营
在房企完成不良资产收购和债权处理后，就进入到了资产增值环节。相比AMC烙印纹章，房企经营不良资产时最大的特点在于，无论采取何种方法处置，房企都能凭借自身的经验介入实际开发中曾小金，或对开发进程进行监督，同时开发能力也是保障不良资产最终能变现的最大保障。周厚恩
房企若是不良资产中的抵押物作为土地储备直接开发，操作更为简便。房企可将土地交于城市公司直接开发，运用现成的团队、产品线、营销流程和相关服务等深国交，最终挂自身品牌进行销售，即节约了销售和管理费用，又能产生品牌溢价迟志强的歌。对于一些已竣工物业，房企可通过旧楼改建、提供运营服务等方式增值燃烧的玫瑰。
追求长期投资收益或资金实力相对弱的房企幻世浮生，可采用金融手段经营，主要包括运作重组上市和资产证券化两种方式塞雷多娃。
1）对于规模较大、有投资前景的不良资产，如涉及有一定影响力的大型企业等，房企可以通过追加投资、债权转股权、置换土地、运作上市等方式经营和增值凌逸群。
具体案例如容联云通讯，长城资产重组中辽国际大荔天气预报，恢复其上市地位（即现在的万方地产）。长城资产在收购了中辽国际相关不良资产包后，与期望介入重组的万方源公司进行了磋商，并确立了重组步骤：长城资产将持有的债券置换为中辽国际的700万股股权；中辽国际恢复上市，股权市值5376万元；将2.48亿元和2.16亿元债权置换为阜新和沈阳市的土地使用权；与万方源共同成立房地产开发公司，大信会计事务所进行土地置换等程序；长城资产以1.2亿元债权置换万方源相应价值的股权；双方共同推进开发遂川天气预报，申请开发贷、增资扩股、追加投资等。长城资产总共投入了3.27亿元，销售完成后最终有望回收5亿元以上。
2）对于规模较小的不良资产，如单个项目，房企则可以通过不良资产证券化、设立特殊机会投资基金等方式参与，提供更好的资金支持，增加流动性。
由于资产证券化对资产能带来现金流的稳定性有一定要求，而不良资产的回收时间和收益往往存在不确定性，因此操作相对复杂败类凌飞。可采用的方式如，滚动发行资产管理计划，将后一期资金用于支持前期，直至项目开发完成、不良资产被清收；将单个资产管理计划的资金，混合投于不良资产和优质资产，用优质资产的收益弥补不良资产方面的初期开支。
特殊机会投资基金的规模更大，投向为前景十分被看好的大型项目或多个相同方向的项目等不良资产，适宜向有一定资金实力的特定机构发行。